Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama 2026 — Gayrimenkul Satış Vergisi
Alış bedeli, satış bedeli ve tarihleri girin; endekslenmiş maliyet, istisna ve tahmini gelir vergisini görün.
Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
1Nasıl Çalışır?
Araç önce iktisap ve satış tarihleri arasında 5 tam yıl geçip geçmediğini kontrol eder. Vergi doğma ihtimali varsa alış tarihinden önceki ay ile satış tarihinden önceki ayın Yİ-ÜFE değerlerini karşılaştırır; artış %10 veya üzerindeyse alış bedelini endeksler. Ardından satış yılının istisna tutarını düşer ve kalan matrahı ilgili gelir vergisi tarifesiyle vergilendirir.
2Formül
Endeksli Alış Bedeli = Alış Bedeli × (Satıştan Önceki Ay Yİ-ÜFE / Alıştan Önceki Ay Yİ-ÜFE) | Matrah = Satış Bedeli − Endeksli Alış Bedeli − İstisna3Örnek Hesaplama
4Kullanım Rehberi ve İpuçları
- 5 tam yıl kritik eştir: Bu süreden sonra satış genel olarak bu vergi kapsamından çıkar.
- Endeksleme otomatik değildir: Yİ-ÜFE artışı %10'un altındaysa alış bedeli nominal kalır.
- Tarihleri doğru girin: İktisap ve satış yılı, hem istisnayı hem de uygulanacak tarifeyi etkileyebilir.
Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Değer artış kazancı hesaplama aramalarında en büyük hata, yalnızca satış bedelinden alış bedelini çıkarıp sonuca vergi uygulamaktır. Oysa gerçek hesapta önce 5 tam yıl kuralı, sonra Yİ-ÜFE endeksleme eşiği, ardından da ilgili yılın istisna tutarı devreye girer. Bu nedenle aynı nominal kâr, farklı tarihlerde çok farklı vergi üretebilir.
Bu sayfa 15 Mart 2026 itibarıyla özellikle 2026 beyan dönemi / 2025 satışları niyetini hedefler; ayrıca 2026 takvim yılı istisnasını da gösterir. Sonucu emlak vergisi hesaplama, kira vergisi hesaplama ve gelir vergisi hesaplama araçlarıyla birlikte değerlendirmek daha tutarlı olur.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 beyan döneminde değer artış kazancı istisnası ne kadar?
2025 takvim yılında elde edilen gayrimenkul satış kazançları için 2026 Mart beyan dönemine esas istisna 120.000 TL'dir. 2026 takvim yılı için ilan edilen istisna tutarı ise 150.000 TL'dir.
Yİ-ÜFE endeksleme hangi aylara göre yapılır?
Genel kuralda alış tarihinden önceki ay ile satış tarihinden önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri karşılaştırılır. Artış oranı %10 veya üzerindeyse alış bedeli endekslenebilir.
5 tam yıl dolunca vergi çıkar mı?
Tapu tescil tarihinden başlayarak 5 tam yıl tamamlandıktan sonra yapılan satışlar genel kural olarak bu değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmez.
Alış ve satış arasındaki her fark tamamen vergiye tabi midir?
Hayır. Elde tutma süresi, istisnalar ve bazı maliyet unsurları vergiye esas kazancı değiştirebilir. Bu yüzden salt fiyat farkı ile nihai vergi aynı olmayabilir.
2026 beyan döneminde 120.000 TL istisna hangi yıla aittir?
Bu tutar 2025 takvim yılında elde edilen ve 2026 yılında beyan edilen değer artış kazançları içindir. 2026 takvim yılı için ilan edilen istisna tutarı 150.000 TL'dir.
Yİ-ÜFE artışı %10'un altında kalırsa ne olur?
Bu durumda alış bedeline endeksleme uygulanmaz ve maliyet nominal bedel üzerinden dikkate alınır. Sonuçta vergiye tabi matrah daha yüksek çıkabilir.
Satış tarihi 5. yıl dönümünü geçtiyse yine de istisna düşülür mü?
Genel kuralda hayır. Çünkü 5 tam yıl tamamlandıktan sonra satış bu özel değer artış kazancı vergilemesinin dışında kalır; dolayısıyla ayrıca istisna uygulamak gerekmez.
Editoryal Güvence ve Kaynaklar
Bu kategorideki araçlar, yürürlükteki vergi ve sosyal güvenlik kuralları esas alınarak editoryal olarak gözden geçirilir. Oran, istisna ve tavan gerektiren alanlarda resmi kurum duyuruları ile mevzuat değişiklikleri izlenir.
İlgili Rehberler ve Hesaplamalar
Sonucu farklı senaryolarla karşılaştırmak veya konuyu daha iyi yorumlamak için bu bağlantıları kullanın.
İlgili Hesap Makineleri
Kategoriye gitEmlak Vergisi Hesaplama
Beyan değerini girin; büyükşehir ve diğer belediye oranlarıyla yıllık emlak vergisini ve iki taksiti görün.
Kira Vergisi Hesaplama
Yıllık konut kira gelirinizi girerek 2026 beyan dönemindeki 47.000 TL istisnayı, gider yöntemini ve hesaplanan vergiyi görün.
Gelir Vergisi Hesaplama
Yıllık gelirinizi girerek hangi vergi dilimine girdiğinizi ve toplam vergiyi görün.
Değerli Konut Vergisi Hesaplama
Konut değerini girin; 2026 eşiğini aşıp aşmadığını ve yıllık değerli konut vergisini görün.
İlgili Rehberler
Tüm rehberlerRehber
2026 Kıdem Tazminatı Hesaplama Rehberi: Tavan, Formül ve Örnekler
Kıdem tazminatı nedir, kimler alabilir, 2026 tavanı ne kadar? Adım adım formül ve gerçek örneklerle kıdem tazminatınızı hesaplayın.
Rehber
Brüt Maaş ile Net Maaş Arasındaki Fark: SGK, Gelir Vergisi ve Damga Vergisi
Brüt maaşınızdan ne kadar kesinti yapıldığını hiç merak ettiniz mi? SGK, işsizlik sigortası, gelir vergisi ve damga vergisi kalemlerini bu rehberle öğrenin.
Rehber
2026 İşsizlik Maaşı Ne Kadar? Başvuru Şartları ve Hesaplama
İşsizlik ödeneği başvurusu için gerekli şartlar, ne kadar alırsınız ve kaç gün devam eder? 2026 güncel bilgileri ve hesaplama aracı.