2025 Q1 piyasa ortalamalarıyla m² fiyatı ve tahmini değer aralığını hesaplayın; aynı sayfada kira getirisi, 10 yıllık yatırım projeksiyonu ve kira-kredi karşılaştırmasını görün.
Kaynak: 2025 Q1 piyasa ortalamaları
Kira getirisi, yıllık kira gelirinin tahmini satış değerine oranıdır. Formül: yıllık kira / gayrimenkul değeri x 100. Örneğin 4.000.000 TL değerindeki bir konuttan aylık 25.000 TL kira bekleniyorsa yıllık kira 300.000 TL, brüt kira getirisi yaklaşık %7,5 olur.
ROI, kira geliri ve değer artışı gibi yatırım kazançlarının toplam maliyete oranını gösterir. Tapu harcı, tadilat, boş kalma süresi, aidat ve kredi faizi gibi giderler dahil edilmediğinde sonuç fazla iyimser görünebilir.
Amortisman süresi, gayrimenkul bedelinin yıllık kira geliriyle kaç yılda geri kazanılacağını gösterir. Formül: gayrimenkul değeri / yıllık net kira. Daha kısa süre, kira verimi açısından daha güçlü bir senaryoya işaret eder.
Bu sayfadaki değerleme, kira getirisi ve gayrimenkul ROI hesabı tahmini karar desteği sağlar; ekspertiz raporu, banka kredi kararı veya yatırım tavsiyesi değildir. Özellikle krediyle alımda toplam maliyeti görmek için kira mı konut kredisi mi, konut kredisi hesaplama, tapu harcı hesaplama ve kira artış hesaplama araçlarıyla çapraz kontrol yapılmalıdır.
Daire değeri; il, ilçe, mahalle, net/brüt m², oda sayısı, bina yaşı, kat, ısınma, tapu ve krediye uygunluk gibi niteliklerin bölgedeki m² ortalamasına etkisiyle tahmin edilir.
Kira getiri oranı, yıllık kira gelirinin satış fiyatına oranıdır. Brüt getiri toplam kirayı, net getiri ise aidat gibi düzenli giderler düşüldükten sonraki kirayı dikkate alır.
Amorti süresi lokasyona göre değişir. Büyük şehirlerde 14-20 yıl bandı sık görülür; daha kısa süre kira verimi açısından daha güçlü bir yatırıma işaret eder.
Peşinat, kredi faizi, kira artışı ve evin fiyatı birlikte değerlendirilmelidir. Kira kısa vadede nakit akışını rahatlatabilir; satın alma ise uzun vadede özvarlık oluşturabilir.
Konut kredisi sabit taksit avantajı sağlayabilir; kira ise başlangıçta daha düşük ödeme sunabilir. Karar, 10 yıllık toplam ödeme ve kalan borç/özvarlık etkisiyle karşılaştırılmalıdır.
Arsa değerinde m², imar durumu, tapu niteliği, lokasyon, ulaşım ve bölgedeki gelişim beklentisi ağırlıklıdır. Bu araçta arsa için konut m² referansı daha düşük bir katsayıyla uyarlanır.
Brüt getiri, yıllık kira gelirini satış fiyatına böler. Net getiri, aidat ve düzenli giderleri düşerek yatırımcının elinde kalan kira gelirini ölçer.
2025 Q1 piyasa ortalamalarında İstanbul genel m² ortalaması yaklaşık 47.913 TL seviyesindedir. Kadıköy, Beşiktaş, Sarıyer ve Bakırköy gibi ilçelerde ortalama belirgin biçimde daha yüksektir.